Класифікація офісної нерухомості

• 13 Листопада, 2015
• Нерухомість

Кожному підприємству для ведення комерційної діяльності потрібно офіс, власний або орендований. Класифікація офісної нерухомості сформувалась тільки в останні роки з появою нових будівель, спеціально побудованих під торгово-розважальні і бізнес-центри. Від класу нерухомості залежить ціна оренди і зручність роботи.

Офісна нерухомість підрозділяється на три категорії:

• професійні офісні приміщення
• напівпрофесійні офісні приміщення
• квартирні офіси

До професійних офісних приміщень відносяться бізнес-центри чи офісні центри класу «А», «В», «С».

До напівпрофесійних офісних приміщень відносяться приміщення в будівлях нежитлового фонду.

Квартирні офіси – квартири на нижніх поверхах житлових будинків.

Офіси класу “А” – найпрестижніші приміщення, розташовуються в нових офісних комплексах і бізнес-центрах в центрі міста. Ці будівлі мають найвищий рівень сервісу: “розумні” будівлі, що передбачають повну оптимізацію і автоматизацію всіх систем життєзабезпечення, розгорнуту інфраструктуру централізованого забезпечення орендарів оргтехнікою, оптико-волоконну зв’язок, ресепшн, конференц-зали, засоби побутового обслуговування і відпочинку. Все це знаходиться в бездоганному стані. Будівлі забезпечені власними службами безпеки, управління та обслуговування і охоронюваними підземними стоянками. Даний клас передбачає сучасну вільне планування, дорогу обробку, підвісні стелі і багато іншого.

Офіси класу “В” – це приміщення з майже такими ж характеристиками, що й офіси класу “A”. Вони можуть знаходитися в нових або в тільки що реконструйованих будівлях, що мають необхідні інженерні комунікації. У них може бути відсутнім центральна система кондиціонування. Ці офіси не настільки престижні і спектр пропонованих послуг не такий широкий – парковка, наприклад, найчастіше розташована на відкритому повітрі. До цього класу відносяться також офіси класу “А” після 5-7 років експлуатації, реконструйовані і переобладнані старовинні особняки, розташовані в центрі міста.

Офіси класу “С” – це приміщення, орендовані зазвичай у НДІ або виробничого підприємства. Іноді їх називають “радянськими”. Останній ремонт в них може бути зроблений понад 10 років тому з використанням матеріалів , що були в той час. У такому приміщенні звичайно немає сучасного зв’язку, центрального кондиціонування, система вентиляції – звичайна, а туалетна кімната в коридорі. В основному це офісні будівлі, що недавно з’явилися, знаходяться не в центрі міста, але на перетині транспортних шляхів, поблизу станцій метро та основних радіальних магістралей. Клас “С” передбачає досить скромний набір послуг: телефон, можливий вихід в Інтернет.

Офіси класу “D” – офісні приміщення в будівлях з застарілими інженерними комунікаціями, дерев’яними перекриттями, відсутністю спеціалізованих служб життєзабезпечення. Як правило, такі приміщення потребують капремонту.

Офіси класу “Е” – приміщення в будівлях, не пристосованих для розміщення офісів і вимагають реконструкції. Це можуть бути переобладнані підвальні та напівпідвальні приміщення, квартири в житлових будинках, іноді з окремим входом і автостоянкою на 2-4 машини. За умови вдалого розташування, ремонту європейського класу, оснащення якісними меблями та оргтехнікою такі офіси цілком можуть конкурувати з офісами більш високого класу.

Класифікація офісних приміщень, розроблена Форумом операторів ринку нерухомості м. Києва і Комітетом з питань нерухомості Американської Торгової Палати в Україні.

Клас “А”. Офісні будівлі класу “А” повинні відповідати 16-і пунктам вимог: 10-ти з обов’язкових і як мінімум 6-ти з додаткових.

Клас “B”. Офісні будівлі класу “В” повинні відповідати 13-и пунктам вимог, як мінімум 7 з яких повинні бути в числі обов’язкових.

Клас “C”. Офісні будівлі класу “С” повинні відповідати 7-й пунктам вимог, як мінімум 5 з яких повинні бути в числі обов’язкових.

10 обов’язкових вимог:

1. Місце розташування в центральному діловому районі міста або в рамках інших сформованих районах міста, поблизу до транспортних розв’язок.
2. Професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку та системою “відкритої книги” для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу та відшкодування.
3. Окрема, чітко позначена вхідна група в офісну будівлю з фойє.
4. Чиста висота стель не менше 2,7 м на площі не менше 90% використовуваних офісних площ.
5. Парковка (виключаючи стихійну парковку на вулиці) всередині будівлі або на прилеглій до будівлі території з розрахунку не менше 1 машиномісця на 100 кв.м орендованих (продаваних) площ.
6. Енергопостачання, щонайменше 50 Вт на 1 кв. м площі при повному освітленні і підключеному обладнанні, забезпечене або електропостачанням за 1 категорії, або за допомогою дизель-генератора.
7. Система опалення, вентиляції та кондиціонування: щонайменше, 2х-трубна (1 контур) з індивідуальним регулюванням температури для кожного орендаря, що забезпечує чотириразовий повітрообмін в годину (з подачею свіжого повітря).
8. Відкрите планування площ з сіткою колон, що забезпечує гнучкість перепланування.
9. Оптоволоконні цифрові телефонні лінії, ISDN, Інтернет-послуги в будівлі.
10. Коефіцієнт приміщень загального користування, підлягають до оплати, не більше 12%.

10 додаткових вимог:

1. Вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування на вулиці).
2. Раціональна відстань між вікнами, при якій не менше 95% використовуваних площ знаходяться в межах 10 м від джерела природного освітлення (вікна або атріуму).
3. Мінімальна площа поверху – 500 кв. м.
4. Середня відстань між зовнішньою стіною і внутрішньою межею використовуваних площ не повинно перевищувати 10 м.
5. Забезпечення підключення комунікаційних систем в будь-якому місці завдяки фальшполом, комунікаційних каналах під підлогою або коробам по периметру приміщень.
6. Середній час очікування ліфта в часи пік не довше 30 сек. (з моменту виклику).
7. Розташування поблизу станцій метро або зупинки транспорту.
8. Точки громадського харчування для співробітників усередині будівлі або на близькій відстані від будівлі
9. Допустиме навантаження на підлогу – 450 кг / кв. м
10. Освітлення офісних приміщень – не менше 400 люкс на рівні робочої поверхні.