Продати чи подарувати квартиру, що вигідніше?

• 16 Листопада, 2015
• Нерухомість

Досить часто виникає питання приблизно такого змісту: “Я хочу переоформити свій будинок (квартиру) на родича. Яким чином мені буде вигідніше це оформити? Подарувати або продати?”

Звичайно, у кожному конкретному випадку відповідь на це питання буде залежати від багатьох супутніх факторів, але ми спробуємо розібратися в найбільш типових ситуаціях, щоб читач зміг вибрати найбільш підходящу модель для свого випадку.

Почнемо з того, що підстав для зміни власника нерухомого майна значно більше, ніж продаж та дарування. І в кожному конкретному випадку варто керуватися тими обставинами, які можуть ускладнити або спростити процедуру зміни власника, захисту прав продавця, покупця, третіх осіб. Вигода укладення того чи іншого договору полягає не лише в скороченні поточних витрат і податкових наслідків угоди. Потрібно враховувати і можливість майбутніх проблем і витрат у разі виникнення, наприклад, спірних ситуацій, відшкодування збитку третім особам у разі порушення їх прав і т.д.

Але коли незабаром клієнтів хвилює порівняння саме двох найпростіших ситуацій відчуження квартири (будинку), то розглянемо саме їх.

Договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу нерухомості, згідно Цивільного кодексу України, потребує висновку його в письмовій формі, крім того, такий договір повинен бути завірений нотаріусом, а право власності на предмет продажу переходить після державної реєстрації прав власності на об’єкт. Як Ви розумієте, кожен з кроків щодо укладення договору купівлі-продажу зажадає витрат. Мета публікації не в тому, щоб детально розписувати процедуру укладання договору, а в тому, щоб оцінити рівень витрат на його укладення, податкові зобов’язання як продавця, так і покупця і розподіл витрат між сторонами. Деякий увагу приділимо і ризикам, пов’язаним з укладанням кожного з договорів.

На сьогоднішній день законодавство дещо спростило процедуру укладання договорів купівлі-продажу нерухомості (те ж саме стосується і договорів дарування). Немає необхідності вистоювати черги до БТІ, отримувати технічні паспорти на квартиру, довідки-характеристики, що значно економить час при укладенні договору. Та й витрати на ці документи не спустошують гаманець продавця. Але без витрат все одно не обійдеться. Витрати продавця будуть пов’язані з можливою сплатою податків, послуг нотаріуса, експертів-оцінювачів, державним митом за завірення нотаріусом договору. Покупцеві доведеться нести витрати у зв’язку з реєстрацією прав на нерухоме майно, сплатою, у разі необхідності, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, крім того, необхідно пам’ятати про те, що розрахунки у готівковій формі можливі тільки з сумами меншими 150 тисяч гривень. Враховуючи те, що вартість більшості об’єктів нерухомості перевищує зазначену суму, виникнуть витрати на відкриття банківських рахунків продавця і покупця, а також комісія банку для покупця за перерахування грошей з його рахунку на рахунок продавця.

Витрати продавця починаються з оплати ним вартості послуг оцінювачів нерухомості. Ціни варіюються залежно від регіону, об’єкта нерухомості, його площі.

Декрет Кабінету Міністрів України «Про Державну мито” встановлює, що розмір держмита за засвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат та інших об’єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, складає 1% від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Тепер вивчимо питання оподаткування. Статтею 172 ПКУ визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна. П.172.1 цієї статті визначає, що дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку … за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, податком на доходи фізичних осіб не обкладається. Винятком з цього правила є майно, отримане у спадок. Нерухомість, отримана в спадщину, не оподатковується при продажу навіть за умови перебування у власності продавця менше 3 років. Якщо ж продати квартиру (будинок) або інший об’єкт нерухомості вдруге за рік, або об’єкт, придбаний менше трьох років тому, то, згідно з п. 172.2., Він підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

На момент проведення операції нотаріусом у продавця на руках має бути акт оцінки об’єкта купівлі-продажу та квитанція про сплату податку на доходи фізичних осіб, якщо для такої оплати є підстави згідно з ПКУ. Якщо ж покупцем об’єкта нерухомості у фізичної особи буде юридична особа чи фізична особа-підприємець, то при оплаті покупки, вони утримають суму податку як податкові агенти, і відповідне підтвердження нададуть нотаріусу.

Якщо цей матеріал читають нерезиденти, новини для них невтішні, при продажу квартири або будинку (іншого об’єкта нерухомості) частіше одного разу на рік, або нерухомості, що належить їм три роки і менше, їм доведеться виділити в український держбюджет 15% від доходу, а з суми, що перевищує 10 мінімальних заробітних плат, – 17%.

Витрати покупця можна оцінити, як більш скромні, однак і про них не варто забувати при плануванні операції купівлі-продажу.

П.9. статті 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» фізичні особи – покупці нерухомого майна, якщо покупець не стоїть на черзі на отримання житла або якщо таке придбання відбувається не вперше, є платниками цього збору, а пунктом 10 статті 4 цього Закону встановлено ставку в 1% від вартості об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі.

Розмір держмита за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно становить 7 неоподатковуваних податком мінімумів доходів громадян, що становить 119 гривень.

Договір дарування

Дарувальнику все одно необхідно проводити оцінку об’єкта нерухомості, що передається в якості подарунка одаровуваному.

П.174.6. статті 174 ПКУ говорить про те, що оподаткування доходу, зокрема майна, отриманого платником податку як подарунок, відбувається в тому ж порядку, що і майна, отриманого в якості спадщини. Виходячи з цього, прийняття в дар нерухомого майна від членів сім’ї першого ступеня споріднення, не обкладається податком на доходи фізичних осіб. З тієї ж нульовою ставкою оподатковується вартість подарунка і для інвалідів I групи, осіб, які мають статус дітей-сиріт або дітей, позбавлених батьківського піклування, а також дітей-інвалідів. Податковий кодекс України (п.14.1.263) до членів сім’ї першого ступеня споріднення відносить батьків, подружжя і дітей платника податків. Отже, нерухомість, отримана в дар від цих родичів, не обкладається податком на доходи фізичних осіб. Подарунки від всіх інших родичів, у тому числі, від бабусь і дідусів, дядьком і тіткою, оподатковуються за ставкою 5% від вартості такого подарунка. Ну, а якщо подарунок зробить нерезидент, то з вартості подарунка необхідно заплатити 15% (а з перевищує розмір 10 мінімальних зарплат – все 17%). Аналогічно, 15% (або 17%) податку повинен буде заплатити і нерезидент, який отримав в подарунок будинок (квартиру) від резидента.

Вартість отриманого в дар майна повинна бути включена в щорічну декларацію про доходи. Виняток становить нерухомість, що оподатковується за нульовою ставкою. Не потрібно декларувати майно і в тому випадку, якщо обдаровуваний самостійно сплатить податок на доходи до укладання угоди. Ну і, само собою, не подають декларацію нерезиденти, яких закон зобов’язує сплатити податок до отримання майна в дар.

Операція дарування не вимагає сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, однак, державне мито у розмірі 1% від вартості подарунка за його відчуження дарувальник в нотаріальній конторі оплатити зобов’язаний. Обдаровуваному також необхідно буде сплатити держмито за реєстрацію договору дарування в Укрдержреєстрі – 119 гривень.

Підіб’ємо деякі підсумки

У разі укладення договору купівлі-продажу більше фінансове навантаження лежить на продавцеві. Дарування ж, здебільшого, може обійтися в копієчку одаровуваному. Вибір схеми відчуження необхідно здійснювати виходячи з того, який об’єкт нерухомості відчужується, які родинні зв’язки (і чи є вони взагалі) між сторонами договору, а також виходячи з тих ризиків, які беруть на себе сторони, укладаючи той чи інший договір.

Якщо будинок (квартира) знаходиться у власності особи, що її відчужує, більше трьох років і за рік продажів нерухомості не відбувалося, а сторони між собою у родинних стосунках не складаються, то логічніше буде укладати договір купівлі-продажу, розділивши між собою витрати на нотаріальне оформлення угоди. Якщо ж мова йде про відчуження нового будинку, наприклад, від батька дочки, то звичайно, краще його подарувати, обмежившись лише нотаріальними витратами і витратами, пов’язаними з оформленням договору та права власності. Крім того, існує ряд нюансів, крім фінансових, які можуть вплинути на вибір необхідного виду договору, але для того, щоб не помилитися, краще звернутися до кваліфікованого юриста.